最近、中古住宅や収益物件の売買で、屋根に太陽光パネルが設置されている物件のお問い合わせが増えてきました。
「建物を購入すれば、太陽光パネルも一緒に買ったことになるのでは？」
「不動産の名義変更をすれば、太陽光発電の名義も自動的に変わるの？」
「太陽光発電の名義変更は、売主と買主のどちらがするの？」
このような疑問をお持ちの不動産会社様や買主様も多いのではないでしょうか。
実は、太陽光発電設備付きの不動産を売買する場合、不動産の所有権移転と太陽光発電事業の承継は、分けて考える必要があります。
特にFIT制度の対象となっている太陽光発電設備では、経済産業省への変更手続きや、電力会社との契約についても確認が必要です。
今回は、屋根に太陽光発電設備が設置された物件を売買するときに、契約前・引渡し前に確認しておきたいポイントを５つご紹介します。
１．屋根に付いている太陽光パネル＝建物と一緒に自動的に名義変更、ではありません
太陽光発電設備が屋根に設置されていると、
「建物を売買すれば、太陽光発電も当然に買主へ引き継がれる」
と考えてしまいがちです。
しかし、実際には、
＊不動産の所有権移転
＊太陽光発電設備の売買・承継
＊FIT認定上の事業者変更
＊電力会社との契約変更
など、それぞれ確認すべき事項があります。
特にFIT制度を利用して売電している太陽光発電設備では、認定事業者が変更となる場合、経済産業省への変更認定申請等の手続きが必要になります。
つまり、不動産の名義変更をしただけで、太陽光発電の名義変更まで完了するわけではありません。
太陽光パネルが屋根に付いている物件を売買するときは、「建物」と「太陽光発電事業」を分けて確認することが大切です。
２．売買契約書に太陽光発電設備が含まれているか確認する
太陽光発電付き物件を売買する際に、まず確認したいのが売買契約書です。
「土地・建物を売買する」という記載だけで、太陽光発電設備について何も記載されていない場合には、太陽光発電設備が売買の対象となっているのかを確認しておいたほうが安心です。
例えば、
* 太陽光パネル
* パワーコンディショナ
* その他の太陽光発電設備
などが、売買の対象に含まれているのかを確認します。
また、FITによる売電収入がある場合には、売電収入を誰が受け取るのかについても確認が必要です。
太陽光発電設備付きの不動産売買では、「屋根に設置されているから当然に付いてくる」と考えるのではなく、契約書上で太陽光発電設備の扱いを確認しておくことが重要です。
（過去には売電収入についてトラブルになった方もいらっしゃいました）
３．売主と太陽光発電の認定事業者が同じとは限りません
次に確認したいのが、現在の太陽光発電の認定事業者です。
例えば、
建物の所有者＝Aさん
であっても、
太陽光発電の認定事業者＝Bさん
というケースがないとは限りません。
過去に不動産の所有者が変更されていたり、法人が太陽光発電設備を所有していたり、屋根を利用して別の事業者が太陽光発電を行っていたりする場合もあります。
そのため、屋根に太陽光パネルが設置されている物件を売買するときは、
「売主が現在の太陽光発電事業者なのか？」
を確認することが大切です。
もし売主と太陽光発電の認定事業者が異なる場合、通常の不動産売買だけでは太陽光発電事業を買主へ承継できない可能性があります。
契約前に、現在の認定情報や設備の所有関係を確認しておくと、引渡し後のトラブルを防ぎやすくなります。
４．経済産業省の名義変更だけでなく、電力会社との契約も確認する
太陽光発電の名義変更では、経済産業省への手続きだけを考えてしまうことがあります。
しかし、FIT制度を利用して売電している場合には、電力会社との契約についても確認が必要です。
つまり、
経済産業省側の認定・事業者変更
と
電力会社側の売電契約
は、別々のものとして確認する必要があります。
「経済産業省の名義変更が終わったから、すべて完了した」と考えず、現在どの電力会社とどのような契約になっているのかも確認しておきましょう。
特に中古住宅や収益物件の場合、売主自身も過去の契約内容を詳しく把握していないケースがあります。
売買契約を進める前に、売電先や契約状況を確認しておくことが大切です。
５．太陽光発電の名義変更を誰が行うのか、事前に決めておく
最後に重要なのが、太陽光発電の名義変更手続きを誰が行うのかという点です。
不動産の売買では、司法書士による所有権移転登記など、一定の手続きの役割分担が決まっていることが多いでしょう。
一方、太陽光発電のFIT認定に関する変更手続きは、不動産登記とは別の手続きです。
そのため、
「太陽光の名義変更は誰がするの？」
ということを、売主・買主・不動産会社の間で事前に確認しておくことをおすすめします。
例えば、
＊売主が必要書類を準備する
＊買主が必要な情報を準備する
＊行政書士が変更手続きをサポートする
など、あらかじめ役割を決めておくとスムーズです。
また、太陽光発電の名義変更には、設備の状況や認定内容などによって確認すべき事項が異なります。
「売買が終わってから考えればいい」と後回しにするのではなく、できるだけ売買契約の前から確認しておくことが大切です。
太陽光発電付き物件を売買する前のチェックリスト
最後に、売買前に確認しておきたい事項をまとめます。
□ 太陽光発電設備は売買の対象に含まれているか
□ 売買契約書に太陽光発電設備についての記載があるか
□ 現在のFIT認定事業者は誰か
□ 売主とFIT認定事業者は同一か
□ 太陽光発電設備の所有者は誰か
□ 設備IDなどの認定情報を確認できるか
□ 現在の売電先はどこか
□ 電力会社との契約状況を確認したか
□ 売電収入の帰属について確認したか
□ 太陽光発電の名義変更を誰が行うのか決めているか
まとめ｜太陽光発電付き物件の売買は「不動産」と「太陽光」を分けて確認しましょう
屋根に太陽光パネルが設置された住宅や収益物件を売買する場合、建物の売買だけを確認して終わりにするのではなく、太陽光発電設備と発電事業についても別途確認することが重要です。
特に、
「太陽光パネルは建物に付いているから、建物の名義変更をすれば大丈夫」
と考えてしまうと、後になって太陽光発電の名義変更や売電契約について確認が必要になることがあります。
太陽光発電付き物件の売買では、できれば契約前の段階で、
「誰が設備を所有しているのか」
「誰がFIT認定事業者なのか」
「売買の対象に太陽光発電設備が含まれているのか」
「名義変更の手続きを誰が行うのか」
を確認しておきましょう。
はりま行政書士事務所では、屋根設置の太陽光発電設備について、売買などに伴う名義変更・変更認定申請のサポートを行っています。
「太陽光発電付きの物件を売買することになったけれど、太陽光の手続きがよく分からない」
「不動産の売買とは別に、太陽光の名義変更が必要なのか確認したい」
といった場合には、まず現在の認定状況や設備の内容を確認したうえで、必要な手続きを整理することをおすすめします。
不動産の売買が決まってから慌てるのではなく、契約前から太陽光発電の承継について確認しておくことが、スムーズな名義変更への第一歩です。
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ここまでお読みいただきありがとうございます。
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太陽光発電の名義変更についてよくある質問は、こちらの記事でも詳しく解説しています。
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